Column: Wat maakt wonen in Schagen zo duur?
Wat maakt een huis in Schagen zo duur? Neem een woning van €389.000, een veelvoorkomende prijsklasse. Zonder spaargeld moet je het hele bedrag lenen, tegen momenteel zo’n 3,5% rente. Dat komt neer op een bruto maandlast van ongeveer €1.825 bij een annuïteitenhypotheek van 30 jaar. Door de hypotheekrenteaftrek daalt dat bedrag naar netto €1.550 tot €1.700, afhankelijk van je inkomen.
Is huren dan soms goedkoper? In Nederland is kopen jarenlang gezien als de enige verstandige keuze. Je bouwt vermogen op, profiteert van hypotheekrenteaftrek en betaalt zogenaamd minder dan een huurder. Maar klopt dat beeld nog wel? Zeker nu een doorsnee koopwoning meer dan €350.000 kost, wordt de balans tussen huren en kopen een stuk minder vanzelfsprekend.
Maar dat is niet het hele plaatje. Bij kopen komen extra kosten kijken: onderhoud, belastingen, opstalverzekering en – bij een appartement – VvE-bijdragen. Die kunnen oplopen tot €150 à €250 per maand. Alles bij elkaar liggen je netto maandlasten dan al snel tussen de €1.700 en €1.950. En dat zonder rekening te houden met incidentele uitgaven, zoals een nieuwe cv-ketel of lekkage na een storm.
Wat krijg je daarvoor terug? Zeker op lange termijn bouw je als koper vermogen op, als je woning in waarde stijgt. Maar dat is geen garantie. Huizenprijzen bewegen en wie noodgedwongen moet verkopen tijdens een daling, kan verlies lijden. Bovendien ben je als eigenaar verantwoordelijk voor alles. Vrijheid, ja — maar ook verplichtingen.
Daartegenover staat huren, vaak gezien als iets voor mensen die “nog niet zover zijn”. Onterecht. Stel dat je een huurwoning hebt van €1.200 per maand in de vrije sector. Je betaalt dan misschien meer dan een huiseigenaar aan maandhuur, maar je hebt geen kosten voor onderhoud, geen gemeentelijke heffingen voor eigenaren en je hebt ook geen spaargeld nodig voor de aankoop.
Bovendien kun je – afhankelijk van je inkomen en de hoogte van de huur – recht hebben op huurtoeslag. Zeker bij sociale huur of middenhuur onder de €880 per maand kan die toeslag flink oplopen.
In zulke gevallen kom je als huurder uit op netto woonlasten van €1.100 tot €1.300. Dat is aanzienlijk lager dan de €1.700 of meer bij een koopwoning van €389.000. En dan heb je ook nog de flexibiliteit: verhuizen kan zonder makelaar of overdrachtsbelasting en als het dak lekt, dan bel je gewoon de verhuurder.
De conclusie? Huren is lang niet altijd duurder dan kopen. Zeker voor mensen zonder groot eigen vermogen, met een bescheidener inkomen of met plannen die nog niet vastliggen, kan huren zowel financieel als praktisch voordeliger zijn. De samenleving doet vaak alsof huren een tussenstation is op weg naar het hogere doel: eigendom. Maar misschien moeten we daar eens vanaf.
Een huurwoning is geen teken van mislukking of gebrek aan ambitie. Het is een rationele, vaak goedkopere keuze. Zeker bij een markt waarin kopen betekent: jaren sparen, duizenden euro’s aan kosten koper en levenslange renteverplichtingen.
Dus ja — huren is soms de slimmere weg. Zelfs als je het later op verjaardagen niet kunt hebben over je overwaarde.
2 gedachten over “Column: Wat maakt wonen in Schagen zo duur?”
Het klinkt leuk, alleen ziet de heer Hoekstra iets over het hoofd: Iedere cent die je aflost wordt het huis iets meer van jou.
Wanneer je iedere maand E700,– aflost, ben je eigenlijk aan het sparen. Je vermogen groeit dan met E8.400,– per jaar.
Als je dit 30 jaar gedaan hebt, dan is het huis afbetaald en heb je die kosten niet meer. Wanneer je in een huurhuis woont, betaal je nog steeds die E1.200,– per maand. Plat gezegd bijna je hele AOW.
Dus over de hele looptijd gezien, is kopen beter dan huren.
Huren geeft flexibiliteit en\of is bereikbaar (helemaal met toeslag op en sociale huurwoning), dat is het. Dat het niet altijd duurder hoeft te zijn dan kopen (even sociale huurwoningen niet meerekenend dus), vind ik een beetje lastig te begrijpen. Dat kan in mijn ogen namelijk helemaal niet. Dat zou namelijk betekenen, dat er ergens “geld” ontstaat in een huurconstructie terwijl dat geld dus niet “ontstaat” in een koopconstructie. Een verhuurder beheert die woning niet hobbymatig, die wil daar wat aan verdienen natuurlijk. Er zit kapitaal in die woning waar rendement over gerealiseerd moet worden en er zijn misschien ook nog wel kosten voor geleend kapitaal die terugverdiend moeten worden.
En hoe zit dat dan precies met de gemiddelde jaarlijkse huurverhoging van de afgelopen 10 jaar? Dat is 2,6 procent. Die maandhuur van 1200 euro is over 10 jaar dan 1550 euro per maand. En dan ga ik dus uit van het gemiddelde van de afgelopen 10 jaar en gezien de relatieve afname van het aantal huurwoningen (verhuurders die nu Hugo’s “middenhuur” idee moeten financieren willen hun huizen liever verkopen op dit moment) verwacht ik eigenlijk dat de gemiddelde stijging voor de komende 10 jaar nog wel hoger uit zou kunnen vallen. Ik ken toevallig 2 mensen die een woning verhuren. Beide overwegen serieus om de woning te verkopen zodra de huurder vertrekt.
Maar ik ken dus ook mensen die in het behoorlijk wat hogere segment huren. Die doen dat puur voor de flexibiliteit. Ze wonen prachtig (meestal meer type vrijstaand, rieten kap, dubbele garage), maar als er iets op hun pad komt dan zijn ze over 3 maanden weg.