Positief advies hotel Kleine Werf op Willemsoord
Den Helder – Om Willemsoord te ontwikkelen tot een levendig deel van het Stadshart is op locatie De Kleine Werf een hotel voorzien met 95 kamers. Dit plan wordt ontwikkeld door Zeestad. Als onderdeel van de bestemmingsplanprocedure moest een onderbouwing aan de ladder voor duurzame verstedelijking worden opgesteld. Bureau Stedelijke Planning (inmiddels opgegaan in Sweco) heeft deze ladderonderbouwing verzorgd. Uit de rapportage blijkt dat de behoefte aan de hotelontwikkeling naar de toekomst toe aannemelijk is. “Het is aan de markt om te komen met een onderscheidend initiatief”, luidt de conclusie. Het Helderse college overweegt de kansen voor een kwalitatief onderscheidend hotelconcept en beraadt zich over het vervolg van de ontwikkeling van project De Kleine Werf.
In 2021 leverde adviesbureau BSP een eerste ladderonderbouwing op waarna bureau Horwath HTL een second opinion maakte. Dit gebeurde in opdracht van Koninklijke Horeca Nederland afdeling Den Helder (KHN), dat kritisch was over de hotelontwikkeling. Vervolgens heeft Zeestad opdracht gegeven voor een actualisatie van de rapportage van BSP. Dit is gebeurd in overleg met Horwath HTL. “De actualisatie van de rapportage van 2021 was nodig, niet alleen omdat deze rapportage op onderdelen onvoldoende duidelijk was maar vooral ook omdat de effecten van de Corona-maatregelen op de sector destijds niet goed ingeschat konden worden. Inmiddels heeft degelijk onderzoek kunnen plaatsvinden”, meldt het college.
Het bestuur van KHN heeft het proces gevolgd en ook via de second opinion van bureau Horwath HTL een inbreng gehad in het resultaat. “Het bestuur van KHN heeft aangegeven nu tevreden te zijn met de uitkomst van het proces en zal de rapportage via een nieuwsbrief delen met de leden van de vereniging.” Dat schrijft het college naar de Helderse gemeenteraad. Ook het college stelt vast dat de actualisatie van de ladderonderbouwing uiteindelijk goed is afgerond.
Positief gezamenlijk advies
De ladderonderbouwing van Sweco en de second opinion van Horwath HTL verschilden iets in uitgangspunten en conclusies, maar volgens beide bureaus zijn de verschillen “marginaal”. De bureaus hebben daarom de rapportages naast elkaar gelegd om te komen tot een gezamenlijk advies. Hoewel beide bureaus op termijn behoefte constateren, komt Horwath op minder hotelkamers uit. Alleen in het hoogste (en niet meest waarschijnlijke) groeiscenario komt hun berekening tot meer dan 95 kamers. Echter, “beide bureaus achten kwalitatieve argumenten meer doorslaggevend dan de uitkomsten van de kwantitatieve behoefteberekeningen”, leest het gezamenlijke advies.
Sweco en Horwath HTL zien de toegevoegde waarde van een hotel op Willemsoord, vanwege het historische karakter van de plek en de meerwaarde die een hotel kan hebben voor de overige culturele, leisure- en horecavoorzieningen. “Ook in bredere zin kan nieuw aanbod een impuls geven aan het toerisme in Den Helder”, zeggen de adviesbureaus. Een kanttekening is dat er nog geen concreet hotelconcept en/of -initiatief is om een goede kwalitatieve beoordeling te maken. Wel onderschrijven beide bureaus het belang van de komst van een “kwalitatief onderscheidend concept” op De Kleine Werf, om de ontwikkeling van de 95 kamers tot een succes te maken. Hiervoor is het van belang dat het hotel een aanvulling vormt op het bestaande hotelaanbod, onderscheidend is ten opzichte van het bestaande aanbod en aansluit bij de toekomstige marktvraag.
De bureaus zien een eventuele mengvorm met short stay als kansrijk voor de toekomstbestendigheid van het concept, om zo flexibel te kunnen inspringen op ontwikkelingen in de markt. Daarnaast zou de combinatie met wellness en/of een business concept volgens de adviseurs kunnen bijdragen aan het voorzien in eigen vraag en “vormt daarom een welkome impuls voor Willemsoord”. Verder adviseren Sweco en Horwath om het hotel gefaseerd te ontwikkelen, bijvoorbeeld 60 kamers in de eerste fase en de resterende 35 in een tweede. Dit is een gebruikelijke strategie om gedoseerd te groeien (ingroeimodel) en de risico’s te beperken/beheersen.
9 gedachten over “Positief advies hotel Kleine Werf op Willemsoord”
Ja zal ook wel door je strot geduwd worden…..
Een dik negatief advies van mij. Prognoses op basis van toekomstige ontwikkelingen hebben in het geval Den Helder en helemaal in het geval Willemsoord geen enkele waarde. Bekende voorbeelden hiervan zijn onder andere de voorspelling naar een groei van het inwoner aantal naar 120.000 zielen. Op die prognose werd het inmiddels vrijwel gesloopte V&D gebouwd. Het beoogde hotel zal binnen 20 jaar gesloopt worden na vele jaren van leegstand. Bovendien hoort op Willemsoord geen hotel te staan. Nu, na plaatsing van het stadhuis, is er alleen nog objectief gezien plaats voor verdere nautische ontwikkeling.
Verder is van alle positieve ontwikkelingen, kansen en pareltjes zoals jarenlang door de diverse colleges is voorspeld helemaal niets terecht gekomen.
De rol van Zeestad is voor zover die nuttig is geweest in Den Helder thans uitgespeeld. Zeestad houdt zich nu slechts bezig met geldverslindende en onzinnige bouwsels voor de lol net als een enorme bolder (of hoe dat ding ook heet) en de geplande wipwap boven op de dijk, als ook huizenbouw op en aan de dijk. Dat laatste zal naar ik verwacht zeker worden verboden door Rijkswaterstaat gezien de wetenschappelijk aangetoonde stijging van het waterpeil wereldwijd.
In het artikel zag ik een voor mij nieuw begrip “de ladder voor duurzame verstedelijking”. Even iets opgezocht bij het Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat: “De Ladder voor duurzame verstedelijking (kortweg: Ladder) is van toepassing op bestemmingsplannen, uitwerkings- en wijzigingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 sub c in samenhang met artikel 2.12 lid 1 onder a sub 3 Wabo.”
Het is aan de gemeenteraad om heel goed te onderzoeken of de rapporten van BSP en Horwath wel enige waarde hebben voor Den Helder en haar inwoners of slechts het presenteren van de Zeestad wensen is. U weet wel, de betaler bepaalt de uitkomst van dergelijke onderzoeken. Dat is onlangs op tv nog eens duidelijk onder woorden gebracht door een gepensioneerde professor deskundig op dat gebied. Bovendien is het vreemd, dat het eerste rapport is samengevoegd met het second opinion rapport. Dat zegt veel.
Brute waarheid is dat 99,9 % van al het verkeer alleen maar langs Willemsoord rijdt _omdat er geen andere weg is om de veerboot naar Texel te pakken _
Dat hotel heeft geen schijn van kans om te overleven.
Wat het wél kan doen is de werkzaamheden aan oude schepen op Willemsoord nog lastiger maken om uit te voeren.
Nah niet helemaal waar, het marine museum heeft vorige week zijn honderdduizendste bezoeker verwelkomt. Er zijn dus genoeg mensen die het terrein bezoeken, wil je dat uitbreiden dan zal je een hotel moeten realiseren in de nautische stijl. Je kan hierbij denken aan een marine schip of iets dergelijks, maar niet een standaard hotel daarvoor kan je overal in Nederland terecht.
Texel zit op 1 miljoen overnachtingen per jaar. 9 van de 10 mensen rijden een rondje om Willemsoord; rechtstreeks naar de boot.
Om te beginnen moet gemeente Den Helder en Zeestad stoppen met de naam “de Kleine Werf”. We hebben op de Westgracht immers al Hotel de Werf. En het is nu eenmaal in Nederland verboden, om twee bedrijven bijna de zelfde naam te geven…
De rapporten die nu naar buiten zijn gekomen geven aan dat er behoefte is aan meer hotelfaciliteiten in onze gemeente. Het is geen onderzoek gericht op een hotel op Willemsoord.
In de rapportages staat helemaal niets over parkeren of de gevolgen van de havenactiviteiten, met de daarbij horende Milieu categorieën.
In de haven wordt 24/7 gewerkt, met de bijbehorende verlichting. De mogelijke overlast die deze verlichting geeft bij een hotel staan nergens genoemd. Ook de circa 100 officiële parkeerplaatsen die verdwijnen (en circa 50 onofficiële parkeerplaatsen langs het dok, waar men bij drukte parkeert), zijn niet meegenomen in het rapport.
Als je alleen naar de officiële parkeerplaatsen kijkt die er verdwijnen. Plus de circa 125 parkeerplaatsen (95 kamers + personeel) die er bij komen voor het hotel. Betekend een capaciteit van 225 parkeerplaatsen die te kort zullen komen op Willemsoord.
Als je dit wil opvangen moet je op Willemsoord een parkeergarage bouwen.
De parkeergarage in de sluisdijkstraat met een parkeercapaciteit van 170 parkeerplaatsen is al 3169 m2 groot. Dit komt neer op circa 18 m2 per parkeerplaats. Bij een parkeergarage op Willemsoord van 225 parkeerplaatsen, dan kom je op minimaal 4194 M2 die je minimaal nodig hebt, verdeelt over twee verdiepingen. Bij meer verdiepingen loopt de 18 m2 per parkeerplaats snel op. Bv bij 4 verdiepingen zit je al op 25m2 per parkeerplaats.
Dit staat nog even los van alle parkeerplaatsen die de gemeente nu gebruikt voor de ambtenaren, wat nu al een parkeertekort oplevert bij evenementen in de stadshal. Zoals vorige week bij de ouderenbeurs, waar er ook te weinig parkeerruimte was.
En het staat ook nog los van de drukke kruising Willemsoord / Westgracht. Want de ontsluitingsweg via de boerenverdrietsluis is nog verre van zeker.
Geen van de rapporten heeft aangegeven dat een hotel op Willemsoord past!
De vraag is dan ook waarom het College van Burgemeester of Wethouders, Willemsoord en of Zeestad, het parkeren en de haven niet in het onderzoek hebben laten meenemen?
Was dit bewust om de gemeenteraad te misleiden dat een hotel op Willemsoord wel kon?
Of zijn College, Zeestad en Willemsoord net als bij het stadhuis zo dom om niet te kijken naar de parkeerbehoefte die bij een bouwplan hoort?
Om u nog een beter inzicht te geven over de locatie waar het hotel zou moeten komen. Dan gaat het over een deel van het terrein van circa 5000 m2. Waar volgens tekening circa 2/3 op moet worden gebouwd. En dit dan nog zonder parkeerfaciliteiten. De open structuur zal als er overal hoge gebouwen komen volledig verdwijnen. Daar wil je toch als gemeenteraad niet voor verantwoordelijk zijn…
Locatie Rabobank
Dat er ruimte in gemeente Den Helder is voor een hotel is prima. Maar dan zou de locatie van de Rabobank op het Kooypunt een vele betere locatie zijn. Immers is deze locatie goed te bereiken, en kan een regiofunctie bieden. Ook voor de luchthaven.
Als je daarbij goede sauna- en wellnessfaciliteiten plaatst, en zakencentrum. Dan kun je zowel de zakelijke markt als het toerisme zeer goed bedienen.
Nou, ze zoeken het maar uit daar op Willemsoord. Het terrein is verkwanseld, erg jammer maar helaas. Het nautische karakter is om zeep geholpen, een toeristische trekker is het niet meer en zal het niet meer worden ook. Het is nu een groot parkeerterrein geworden voor alle ambtenaren die met de auto naar hun werk komen. Ben er eens langs gefietst overdag, maar het kunstwerk van Ruud van de Wint (‘Knowing by heart’) valt niet eens meer op tussen alle geparkeerde auto’s. En dan nog een hotel er bij met 95 kamers, nee een publiekstrekker wordt Willemsoord niet meer. Vraag me trouwens af of we niet te veel hotel capaciteit krijgen als er ook nog een hotel op vliegveld de Kooy komt. Maar goed, ze zoeken het maar uit al is het wel eeuwig zonde van de eens zo mooie werf Willemsoord.
Assorgiaplein deel 2
Toch handig van de gemeente om Liane Snel als onbetaalde promotor op de hand te krijgen. Willemsoord moet een succes worden. Al gaat dit ten koste van andere voorzieningen in ons dorp. Natuurlijk geeft zo’n onderzoeksbureau een positief advies. Daar zijn ze voor ingehuurd. Het trieste is dat lokale politieke partijen groot zijn in het detail en het overzicht zijn kwijt geraakt. In mijn visie kan men de lokale politiek afschaffen. Zij doen er niet meer toe !